Qu’est-ce qui permet de déterminer la valeur marchande d’un bien immobilier ? Cette question est importante car le marché de l’immobilier évolue sans cesse. D’incessants changements affectent également les sphères économiques, fiscales ou juridiques. Ce sont des facteurs à prendre en compte lorsque l’on souhaite déterminer la valeur vénale immobilière d’un bien.

Valeur vénale immobilière et facteurs d’appréciation

Valeur vénale immobilière : les critères d’ordre physique

Ces éléments sont primordiaux. L’expert cherche ici à contrôler l’état général de l’habitation. Il s’attarde sur ses différents matériaux. Sont-ils de bonne qualité ou de qualité médiocre ? Il s’intéresse à la structure architecturale de la maison mais aussi à son concepteur. Ce dernier est-il un architecte réputé ? De quelle époque date l’habitation ? D’autres éléments comme les dimensions du bâtiment, les équipements, le degré d’ancienneté ou encore les services d’entretien et de maintenance sont pris en considération.

Valeur vénale immobilière : les critères d’ordre juridique

Plusieurs facteurs de nature juridique permettent de déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier. Ils concernent des lois et règlements spécifiques régissant le monde de l’urbanisme. Certains règlements se rapportent au plan d’occupation du sol, au plan local d’urbanisme ou encore à la surface de plancher. Il faut par ailleurs noter que le fait d’être ou non propriétaire a une incidence sur la vente d’un bien.

Valeur vénale immobilière : les critères liés à l’économie

Divers éléments d’ordre économique interviennent dans la détermination du prix de l’immobilier. Ils ont trait à la position géographique ainsi qu’à l’environnement. L’habitation est-elle située dans un endroit stratégique ? Il peut s’agir d’un quartier où la demande de logements est forte en raison de la présence d’infrastructures ou d’un accès facilité à différents services. Par exemple, des commerces non loin de l’habitation, la possibilité de se rendre facilement au travail et un niveau de vie moyennement élevé des habitants constituent d’excellents arguments de vente pouvant rehausser la valeur d’une habitation.

Cote Annuelle des Valeurs Vénales Immobilières et Foncières, le livre référence

Dans le but de faciliter la tâche aux experts, un livre a été édité. Intitulé « Cote Annuelle des Valeurs Vénales Immobilières et Foncières », il renferme des données sur la valeur vénale de différents types d’habitation en France (bâtiments commerciaux, industriels ou résidentiels). On trouve également dans ce livre des indications monétaires concernant les terrains nus ou consacrés à l’agriculture. Cet ouvrage précis donne de précieuses informations sur leur valorisation ainsi que sur celle des bâtiments en tenant compte de divers paramètres : biens d’équipement, dimensions des locaux, nature des matériaux, etc.

Valeur vénale immobilière : quelles sont les méthodes ?

Les méthodes pour déterminer la valeur vénale immobilière d’un bien sont nombreuses. Il appartient à l’expert de choisir la méthode qu’il juge plus pertinente ou d’utiliser plusieurs d’entre elles. Parmi la liste de méthodes envisagées, citons pêle-mêle la comparaison directe, la capitalisation du revenu, le Discounted Cash Flow et la méthode du promoteur. Tandis que la capitalisation applique un taux de rendement à la valeur du bien, le Discounted Cash Flow cherche à déterminer les flux financier probables que pourraient obtenir un investisseur immobilier. La comparaison directe s’intéresse, elle, à l’étude de biens semblables à une habitation pour déterminer sa valeur marchande. Quant à la méthode du promoteur, elle se base sur les opportunités que peut offrir l’acquisition d’un bien immobilier.

 

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